Verbraucherfreundlichere Regelung

von Dr. Burckhardt Löber
und Dr. Alexander Steinmetz

Am 16. Juni 2019 werden die am 21. Februar 2019 vom spanischen Parlament beschlossenen Neuerungen des Hypothekengesetzes in Kraft treten. Insoweit galt es, zahlreiche EU-Richtlinien in nationales Recht umzusetzen. Vorausgegangen waren im Zusammenhang mit der spanischen Immobilienkrise öffentliche Auseinandersetzungen insbesondere über folgende Themen:

-Zwangsräumungen bei Rückstand von Darlehensraten

-Kostentragung bei Abschluss von Hypothekenverträgen

-Höhe der Verzugszinsen bei Rückstand von Darlehenszinsen

-Vorzeitige Tilgung von Hypotheken und hierdurch entstehende Kosten

-Koppelung von Darlehensverträgen mit Versicherungsverträgen

-Rechtzeitige Information des Bankkunden und Übergabe aller für die Hypothek      

 maßgeblichen Unterlagen an den Darlehensnehmer

-Verbot von Prämienzahlungen an Bankangestellte für den Abschluss von  Darlehensverträgen

Im Zusammenhang mit den in den letzten Jahren gestiegenen Immobilienpreisen ist auch die Höhe der Darlehen mit Hypothekenabsicherung gestiegen. Im letzten Quartal lag die durchschnittliche Darlehenshöhe beim Erwerb von Immobilien bei 129.000,- €. Das bedeutet, dass die Neuregelung für viele Immobilienerwerber von großer Bedeutung ist. Die wichtigsten Details sind folgende:

  1. Kommt der Darlehensnehmer in der ersten Hälfte des Darlehenszeitraums in Verzug, darf die Bank erst nach einem Rückstand von 12 Raten bzw. 3 % der Darlehenssumme die Zwangsvollstreckung in die Immobilie betreiben, gegenüber der früheren Regelung von nur 3 Raten Rückstand. Wenn der Rückstand in der zweiten Hälfte des Darlehenszeitraums stattfindet, darf die Bank erst nach einem Rückstand von 15 Raten bzw. 7 % der Darlehenssumme die Zwangsvollstreckung betreiben.
  2. Gerät der Darlehensnehmer in Zahlungsverzug, so dürfen die Verzugszinsen nur bei neuen Verträgen nur bis zu 3 % über dem vereinbarten Vertragszins liegen. Bei Verträgen vor Inkrafttreten der gesetzlichen Regelung ist die Zinshöhe auf 2 % beschränkt.
  3. Bei vorzeitiger Tilgung der Hypothekenschuld darf die Bank nach Ablauf von drei bzw. fünf Jahren der Vertragslaufzeit keine Gebühren mehr erheben. Dies gilt für Darlehen mit vereinbarter Festverzinsung.

Sind in dem Darlehensvertrag variable Zinsen vereinbart, darf die Vorfälligkeitsprämie der Bank nur bei 0,15 % bei fünf Jahren und nur bei 0,25 % bei drei Jahren auf Zeit liegen. Bei vereinbarten Festzinsen des Darlehens dürfen die Bankkosten bei einer Laufzeit von 5 Jahren nicht mehr als 1,5 % und 2,0 % bei einer Laufzeit von drei Jahren betragen. Auf Altverträge ist diese Neuregelung nicht anwendbar.

  1. Fast üblich, weil von der Bank als mehr oder minder notwendige Voraussetzung für den Darlehensabschluss war der von der Bank verlangte gleichzeitige Abschluss eines Versicherungsvertrages mit dem Darlehensnehmer. Diese Praxis gilt nicht mehr. Nur solche Versicherungen, die von der spanischen Nationalbank ausdrücklich als zulässig erklärt worden sind, dürfen vereinbart werden. Der Darlehensnehmer ist auch befugt, mit einem Versicherungsunternehmen, das nicht mit der Bank verbunden ist, einen Versicherungsvertrag über das Vertragsobjekt abzuschließen. Sonstige Versicherungen, die mit dem Darlehensvertrag in keinem Zusammenhang stehen, dürfen nach wie vor vereinbart werden.
  2. Von den Kosten des Hypothekenvertrages dürfen nur Gutachterkosten dem Darlehensnehmer auferlegt werden. Die weiteren Kosten wie Notar-, Grundbuchamt-, Gestoríagebühren, wie auch Mehrwertsteuer (AJD) gehen notwendigerweise zu Lasten der Bank. Das ist eine wichtige Neuerung gegenüber der früheren Situation.
  3. Der Bankkunde muss mindestens 10 Tage vor Abschluss des Hypothekenvertrages genaue Kenntnis von dem abzuschließenden Vertragswerk haben und im Besitz sämtlicher hiermit zusammenhängender Unterlagen sein.
  4. Prämienzahlungen für den Abschluss von Darlehensverträgen an Bankangestellte durch die Banken sind unzulässig.
  5. Die Novelle sieht auch Erleichterungen vor beim Wechsel vom variablen Zins zum Festzins bei Hypotheken vor.
  6. Die Inzahlungnahme des Vertragsobjektes – in der Regel bei Zahlungsverzug -,   muss auf einer freiwilligen Vereinbarung der Parteien beruhen.

Bisher waren die Banken als Darlehensgeber immer der stärkere Vertragspartner. Dadurch, dass die vorgenannten Punkte nach Inkrafttreten der Novelle zum Hypothekengesetz Geltung haben, ist die Position des Darlehensnehmers gegenüber seiner Bank erheblich verstärkt worden. Dies kommt auch darin zum Ausdruck, dass Notare und Grundbuchämter (Registro de la Propiedad) darauf achten müssen, das keine verbrauchermissbräuchliche Klauseln in die Verträge aufgenommen werden. Das bedeutet, dass es Notaren und Grundbuchämtern obliegt, für die Erfüllung der neuen gesetzlichen Regelungen des Hypothekengesetzes zu sorgen. Man sieht, dass der Verbraucherschutz an der wichtigen Stelle der Hypothek voll eingesetzt hat.

*Dieser Beitrag wurde mit Zustimmung und freundlicher Genehmigung des Verlags und der Autoren dem in Vorbereitung befindlichen Titel   „Grundeigentum in Spanien von A-Z“ entnommen. Die Autoren sind

Dr. Burckhardt Löber, Dr. Alexander Steinmetz und Rocío García.

Das Buch erscheint voraussichtlich im August 2019 zum Preis vom 38,- € im Verlag edition für internationale wirtschaft, Frankfurt am Main. Der Titel ist zu beziehen über jede Buchhandlung oder direkt bei der Verlagsauslieferung Winfried Jenior, Marienstr. 5,34117 Kassel,         

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Die Autoren dieses Beitrags sind Rechtsanwälte der Löber Steinmetz & García

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